3 herramientas legales para la solución de desacuerdos entre herederos/comuneros

Cuando una persona fallece y deja una herencia cuantiosa, es inmensamente frecuente que sus herederos no puedan ponerse de acuerdo en la forma en que deberán administrarse los bienes dejados en la herencia. Esto lleva, incluso, a dolorosos quiebres familiares. Las personas que son dueñas en común de una cosa valiosa, por un título distinto que el de herencia, también suelen pasar por similares dificultades para lograr acuerdos, toda vez que se requiere la voluntad unánime de todos los involucrados para la toma de cualquier decisión.

Particularmente compleja es la situación de los inmuebles, los que habitualmente enfrentan las siguientes situaciones:

• El encontrarse habitado por uno o más de los herederos/comuneros, en perjuicio del uso que pudiera darle el resto
• Decisión de vender o no la propiedad, y en caso de existir acuerdo sobre venderla, no lo hay sobre el precio a exigir por ella
• El inmueble se encuentra hipotecado, embargado, arrendado, o sujeto a alguna otra limitación al dominio

A continuación, detallo qué herramientas nos otorga la ley en cada una de estas situaciones.

1.- El inmueble se encuentra habitado por uno o más de los herederos/comuneros, en perjuicio del uso que pudiera darle el resto.

La ley señala que, en este caso, aquél de los herederos/comuneros que esté ocupando el inmueble común en forma gratuita puede ser obligado a desalojarlo. Al efecto, el artículo 655 del Código de Procedimiento Civil dispone:

"Para poner término al goce gratuito de alguno o algunos de los comuneros sobre la cosa común, bastará la reclamación de cualquiera de los interesados; salvo que este goce se funde en algún título especial".

Esta norma se encuentra inserta entre los artículos dedicados al juicio de partición (que debe ser llevado por un juez árbitro), pero nuestra Corte Suprema, en reiteradas ocasiones, ha dictaminado que no es necesario el inicio de un juicio de partición para la interposición de esta acción, y que, además, puede ser llevada por un Juez de tribunales civiles ordinarios, con base en el artículo 653 del Código de Procedimiento Civil (p. ej., 17058 - 2019).

Cabe destacar en este punto que este derecho tiene una notable excepción: el cónyuge o conviviente sobreviviente (que también es heredero) tiene derecho a que su parte de la herencia le sea enterada, preferentemente, con el inmueble que le sirva de residencia habitual. Al respecto, nuestro Código Civil dice en su artículo 1337, regla décima:

"Con todo, el cónyuge sobreviviente tendrá derecho a que su cuota hereditaria se entere con preferencia mediante la adjudicación en favor suyo de la propiedad del inmueble en que resida y que sea o haya sido la vivienda principal de la familia, así como del mobiliario que lo guarnece, siempre que ellos formen parte del patrimonio del difunto. Si el valor total de dichos bienes excede la cuota hereditaria del cónyuge, éste podrá pedir que sobre las cosas que no le sean adjudicadas en propiedad, se constituya en su favor derechos de habitación y de uso, según la naturaleza de las cosas, con carácter de gratuitos y vitalicios".

Si bien la recién transcrita norma habla de adjudicación preferente mientras que el citado artículo 655 del Código de Procedimiento Civil se refiere al estado de indivisión, estimamos que, de todas formas, debe respetarse este derecho del cónyuge/conviviente sobreviviente desde el fallecimiento del causante. Esto, por cuanto el objetivo último de la ley es proteger a dicho cónyuge del desamparo frente a las pugnas entre herederos por quedarse con el inmueble. 

2.- Decisión de vender o no la propiedad, y en caso de existir acuerdo sobre venderla, no lo hay sobre el precio a exigir por ella.

Tratándose de bienes poseídos en comunidad, es necesaria la voluntad conforme de todos los herederos/comuneros para llevar a cabo su enajenación.

Pero, la ley mira con malos ojos la situación de una cierta cantidad de riqueza que se haya estancada, sin circular, debido a la dificultad para lograr un acuerdo unánime. Por eso, ha otorgado a los herederos/comuneros la acción de partición, con el atributo de ser imprescriptible (siempre puede pedirse, según el artículo 1317 del Código Civil).

La acción de partición es el derecho que tiene todo heredero/comunero para pedir a un tribunal que se ponga término al estado de indivisión y que se adjudiquen bienes determinados en dominio exclusivo de quien lo pide y/o de los demás involucrados. Si la adjudicación en especies no es posible (porque las cosas no se pueden dividir, por ejemplo, un departamento), se le puede pagar su parte en dinero a los comuneros.

No obstante, en Chile este procedimiento resulta engorroso y bastante caro, pues se requieren los servicios mínimos de las siguientes personas, todas a quienes se le deben pagar sus respectivos honorarios o derechos:

• Juez Árbitro
• Receptores
• Tasador
• Martillero (si es que se hace necesario vender la propiedad en pública subasta)
• Notario
• Conservador de Bienes Raíces

Por lo anterior es que yo recomiendo evitar recurrir a un juicio de partición, y en su lugar preferir técnicas de negociación estratégica para lograr acuerdos, bajo el espíritu de lo preceptuado en el artículo 3 bis del Código de Procedimiento Civil, que dice:

Es deber de los abogados, de los funcionarios de la administración de justicia y de los jueces, promover el empleo de métodos autocompositivos de resolución de conflictos, como la conciliación, la mediación, entre otros. Estos métodos no podrán restringir, sustituir o impedir la garantía de tutela jurisdiccional.

Excepcionalmente, puede utilizarse el aludido procedimiento, pero sólo como herramienta de presión tendiente a lograr acuerdos más rápidamente.

3.- El inmueble se encuentra hipotecado, embargado, arrendado, o sujeto a alguna otra limitación al dominio.

Si el inmueble se encuentra hipotecado, lo más habitual es que lo esté a favor de algún banco o institución financiera. En tales casos, el respectivo crédito siempre lleva anexo un seguro de desgravamen que cubrirá el total del saldo insoluto en caso de muerte del deudor. En esta situación, los herederos simplemente deben llevar al respectivo banco o institución un certificado de defunción y solicitar la activación del seguro, con lo que luego se gestionará el alzamiento de la hipoteca.

Si el inmueble está embargado o se haya bajo una medida precautoria, debe tenerse presente que cualquier acto en que se pretenda enajenarlo adolecerá de nulidad absoluta (conforme al artículo 1464 del Código Civil, con matices doctrinarios). Por eso, se hace necesario resolver tal situación antes de disponerse a realizar cualquier negocio a su respecto. Al efecto, habrá que revisar el respectivo expediente y su contexto particular para determinar qué camino seguir.

Si el inmueble fue arrendado por la persona de cuya herencia se trata, los herederos se hayan obligados a respetar ese contrato de arriendo, en cuanto son continuadores legales de la persona del difunto y de todos sus negocios. Esto obedece al principio general conforme al cual, quien contrata para sí, lo hace también para sus herederos, siempre. Naturalmente que, si en el contrato se han previsto cláusulas especiales para el caso de fallecer una de las partes, deberá observarse lo que ahí diga, en la medida que dichas cláusulas no se encuentren prohibidas ni adolezcan de algún vicio de nulidad.

Recuerda que si te encuentras en alguna de estas situaciones y tienes dudas sobre qué hacer, estaré feliz de ayudarte y resolver todas tus inquietudes.