¿Qué se compra realmente al adquirir un departamento?

Cuando una persona firma una escritura de compraventa de un departamento en un edificio de Santiago, Valparaíso o cualquier ciudad del país, la sensación es clara e intuitiva: acaba de convertirse en dueña de algo. Tiene llaves, tiene título, tiene inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Sin embargo, si le preguntáramos de qué es exactamente dueña —con rigor jurídico— la respuesta es, cuanto menos, sorprendente.

El suelo sobre el que se construyó el edificio no le pertenece en exclusiva. Las columnas, las vigas, los muros estructurales que sostienen su vivienda tampoco. Las escaleras, los pasillos, el techo, las tuberías maestras, la sala de calderas: todo eso es de todos y de nadie en particular. ¿Qué queda, entonces, como objeto de su dominio exclusivo?

Esta pregunta no es trivial. Es el núcleo de una de las figuras jurídicas más complejas y cotidianas del derecho privado chileno: el régimen de copropiedad inmobiliaria, renovado en profundidad por la Ley N° 21.442, publicada el 13 de abril de 2022.

Una forma especial de dominio

El artículo 1° de la Ley 21.442 abre con una declaración que merece leerse con atención:

"El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes".

La ley no dice que la copropiedad inmobiliaria sea simplemente una variante de la comunidad del Código Civil. Dice que es una forma especial de dominio. Esta distinción es fundamental. En el régimen civil ordinario, la comunidad es una situación transitoria, incómoda, que cualquier comunero puede pedir disolver en cualquier momento (artículo 1317 del Código Civil: "nadie está obligado a permanecer en la indivisión"). La copropiedad inmobiliaria, en cambio, es una comunidad forzosa y permanente sobre los bienes comunes, inseparable del dominio exclusivo sobre la unidad. El legislador diseñó este régimen como una convivencia estructural, no como un accidente transitorio.

Lo que adquiere el comprador de un departamento es, así, una figura bicéfala: propietario exclusivo de su unidad y, al mismo tiempo, comunero en los bienes de dominio común. Ambas posiciones son inseparables e indisolubles.

El condominio tipo A: el edificio sobre suelo común

La Ley 21.442 distingue dos tipos de condominios (artículo 1°, letra C):

• Condominio Tipo A: el dominio exclusivo recae sobre las unidades edificadas, pero el terreno es de dominio común de todos los copropietarios. Es el modelo del edificio de departamentos, el más extendido en las ciudades chilenas, pero también puede aplicarse a cabalidad en condominios de casas.
• Condominio Tipo B: el dominio exclusivo comprende los sitios en que se divide un predio, más las construcciones que cada propietario levanta en su propio terreno. Es el modelo de los denominados condominios "de terrenos" o "barrios privados".

La distinción es capital. En un condominio tipo A, el propietario de una casa o departamento en el piso 12 no es dueño del suelo que ocupa la edificación. Ese terreno pertenece a la comunidad de copropietarios en su conjunto, y su derecho sobre él es proporcional al avalúo fiscal de su unidad, según determine el reglamento de copropiedad (artículo 3°).

Esta realidad invierte la lógica que enseña el Código Civil, donde la propiedad del suelo determina, por regla general, la propiedad de todo lo que se construye sobre él (accesión). En el condominio tipo A, es precisamente al revés: se es dueño exclusivo de la unidad respectiva, pero no del suelo. Surge, entonces, la pregunta clave: ¿Qué es, en definitiva, esta "unidad"?

¿Qué son los bienes de dominio común?

El artículo 2° N° 3 de la Ley 21.442 define los bienes de dominio común en dos grandes categorías:

a) Los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio. Esta categoría es quizás la más intuitiva: son los bienes sin los cuales el edificio no podría existir ni funcionar. Aquí se encuentran:

• El terreno sobre el que se construyó el edificio (en los condominios tipo A).
• Los elementos estructurales del inmueble: fundaciones, muros de carga, columnas, vigas, cadenas estructurales.
• Los muros exteriores y divisorios entre unidades.
• Las instalaciones generales de servicios: tuberías matrices de agua, gas, electricidad, telecomunicaciones.
• Los recintos de uso común como salas de máquinas, cisternas, recintos de basura.

b) Los que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de sus unidades. Esta segunda categoría abarca los bienes que permiten el acceso, la circulación y el funcionamiento del conjunto:

• Las circulaciones horizontales y verticales: pasillos, escaleras, ascensores.
• Las terrazas comunes y aquellas que sirvan de techo a la unidad del piso inferior.
• Las dependencias de servicio comunes y oficinas de la administración.
• Los terrenos adicionales que no formen parte de la categoría anterior pero pertenezcan a todos los copropietarios.

A estas dos categorías la ley añade una tercera: los terrenos y espacios que formen parte de sectores o edificaciones colectivas del condominio. Todo esto constituye el patrimonio común, indiviso, que ningún copropietario puede reclamar como propio ni excluir del uso del resto.

Entonces, ¿de qué se es dueño exclusivo?

Llegamos al corazón de la pregunta. Si el suelo es común, si los muros estructurales son comunes, si los pasillos, escaleras y servicios generales son comunes... ¿qué queda?

El artículo 2° N° 2 define "unidades" como "los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo." Y el artículo 1°, letra A, precisa que corresponden a "unidades susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, tales como viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o sitios urbanizados."

La clave está en el concepto de independencia funcional: la unidad es aquella porción del edificio que puede ser usada y habitada de forma autónoma, sin necesidad de ingresar al espacio privado de otro propietario. Su delimitación queda plasmada en los planos del condominio, que forman parte del expediente registral del inmueble.

Concretamente, el dominio exclusivo sobre un departamento comprende:

• El espacio interior delimitado por sus muros: la superficie habitable, tal como aparece definida en el plano de la unidad.
• Los tabiques o muros interiores no estructurales que el propietario puede modificar sin afectar la estructura de la edificación.
• Los revestimientos interiores: pisos, cielos, paredes, ventanas en cuanto integrantes de la unidad.
• Las instalaciones interiores de uso privativo: la red eléctrica interior, tuberías de agua fría y caliente dentro de la unidad, artefactos sanitarios, cocina, calefacción privativa.
• La bodega y el estacionamiento, cuando se hayan adquirido como unidades independientes del mismo condominio.

En síntesis: el propietario es dueño del espacio delimitado y su contenido interior. Es dueño de lo que está dentro. Lo que está debajo (el suelo), lo que está alrededor (la estructura) y lo que conecta (las circulaciones y servicios) le pertenece en comunidad con todos los demás.

La inseparabilidad: el nudo gordiano del régimen

Uno de los aportes más relevantes de la Ley 21.442 —y que ya consagraba la Ley 19.537 que le precedió— es la regla de inseparabilidad establecida en el artículo 3°:

"Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad".

Esta disposición tiene consecuencias prácticas enormes. Cuando se vende el departamento, se venden automáticamente los derechos sobre los bienes comunes, sin necesidad de mencionarlos expresamente en la escritura. Cuando se hipoteca la unidad, quedan hipotecados también los derechos sobre los bienes comunes. Cuando se embarga el departamento, se embargan igualmente esos derechos. No es posible separar una cosa de la otra: son dos caras de una misma moneda jurídica.

Esto significa, además, que nadie puede vender su cuota en los bienes comunes de forma separada de su unidad. No existe un mercado de "derechos sobre el suelo del edificio" desligado de la venta de los departamentos. La comunidad sobre los bienes comunes está legalmente atada a la propiedad exclusiva de las unidades.

La paradoja filosófica: ¿puede haber dominio sin suelo?

Todo lo anterior nos enfrenta a una paradoja que vale la pena enunciar con claridad: la Ley 21.442 crea un régimen en que el propietario de una vivienda no tiene dominio sobre el suelo donde habita. Desde la perspectiva del Código Civil, que construyó la propiedad inmobiliaria sobre la idea de que el dueño del suelo lo es también de todo lo edificado sobre él, esto resulta cuando menos contraintuitivo.

¿Es posible un dominio que "flote" sin suelo propio? La respuesta que entrega la ley es que sí, siempre que ese dominio tenga por objeto algo distinto del suelo: un espacio tridimensional delimitado, funcionalmente independiente, registralmente individualizado. El dominio exclusivo en la copropiedad inmobiliaria no es dominio sobre el suelo ni sobre la estructura; es dominio sobre el espacio definido por el plano.

Esto explica también por qué la ley exige, en el artículo 49, que el condominio cuente con un plano detallado de las unidades y los bienes comunes como requisito de constitución del régimen. Sin ese plano, no hay objeto determinado sobre el cual ejercer el dominio exclusivo. El plano no es un mero requisito formal: es el acto constitutivo del objeto mismo del derecho.

Reflexión final: el copropietario como figura dual

Comprar un departamento en un edificio acogido a la Ley 21.442 es convertirse en una figura jurídicamente dual: propietario y comunero al mismo tiempo, con derechos y obligaciones distintos en cada rol.

Como propietario exclusivo, puede usar, gozar, modificar (dentro de ciertos límites) y disponer libremente de su unidad. Puede arrendarla, hipotecarla, cederla en comodato. Es el señor de su espacio interior.

Como comunero, participa en la gestión colectiva del edificio a través de la asamblea de copropietarios, contribuye a los gastos comunes en proporción a sus derechos, y tiene el deber de respetar el destino y el uso de los bienes comunes conforme al reglamento de copropiedad y la ley.

La tensión entre estas dos dimensiones —la autonomía privada del propietario y la obligación colectiva del comunero— es la que genera la mayor parte de los conflictos en la vida cotidiana de los edificios. Y es precisamente en esa tensión donde reside la riqueza jurídica del régimen: la Ley 21.442 no resuelve esa tensión suprimiendo una de sus dos caras, sino que construye un sistema de equilibrio en que ninguna puede existir sin la otra.

La próxima vez que alguien firme una escritura de compraventa de un departamento, quizás valga la pena recordar que lo que adquiere no es solo un espacio con cuatro paredes y un techo. Adquiere una posición en una comunidad organizada, con derechos sobre un patrimonio colectivo que, paradójicamente, es también el cimiento sobre el que descansa su propiedad más íntima.